Sur l’année scolaire 2022/2023 ELEVARE a installé 18 écoles supérieures à Paris, représentant près de 30 000 m2 de campus. Ces résultats confirment la vitalité du marché parisien de l’immobilier d’enseignement supérieur. L’occasion de faire le point sur quelques tendances de marché.
Une demande soutenue sur les surfaces moyennes
La transaction-type porte sur une surface moyenne de 1 500 m2, variable suivant le type de formation. Nous avons par exemple installé une école de communication sur 1 500 m² au 63 bd Exelmans (75016) ou une école du digital sur 2 100 m² au 164 rue de Javel (75015). Les écoles de commerce recherchent de plus grands espaces, généralement supérieurs à 3 000 m2. Sur le segment des surfaces moyennes (de 1 000 à 3 000 m2) la demande reste soutenue car elle correspond au format immobilier le plus en phase avec les attentes des écoles.
Sur le créneau des grandes surfaces (> 3 000 m²), le marché est plus mesuré notamment en raison d’une offre abondante et d’une demande plus modérée. ELEVARE a tour de même installé TBS Education sur les 4 000 m2 du campus Saint-Lambert (7 rue St Lambert, Paris 15e) ainsi qu’une autre école de commerce dans le 11e arrondissement dans le cadre d’un BEFA portant sur une surface de 3 000 m2 et une école à Nanterre sur près de 5 000 m2.
Exemples d’écoles installées par Elevare
Localisation : centralité et qualité de vie étudiante
En termes de localisations, Paris séduit toujours. Les écoles sont sensibles aux atouts des implantations intra-muros. Le choix de la localisation repose sur un ensemble de critères complémentaires. Priorité est donnée à des quartiers vivants, bien desservis, conjuguant une bonne qualité de vie étudiante et des loyers acceptables. De plus, les écoles accordent une réelle importance aux enjeux d’image et de sécurité, un facteur qui peut s’avérer déterminant. Réunissant ces signaux positifs, une part significative des transactions porte sur l’arc 11e-15e arrondissements. Ce secteur parisien concentre ainsi près de la moitié des transactions réalisées par ELEVARE cette année. La rive gauche parisienne confirme aussi son attractivité : ELEVARE a ainsi installé huit écoles dont les groupes GES Eductive et AD Education. Relevant de cette même dynamique, le quartier Beaugrenelle dans le 15e arrondissement attire de nombreux projets. ELEVARE y a notamment commercialisé le Pavillon Keller, un immeuble neuf de 1 800 m2 qui sera entièrement réhabilité pour accueillir un établissement d’enseignement supérieur.
Pavillon Keller, Paris 15, campus commercialisé par Elevare
(@Nunc Architectes)
Côté Ouest, Paris La Défense tire son épingle du jeu et se positionne désormais en nouvelle destination pour l’enseignement supérieur, comptant à ce jour quelque 70 000 étudiants. Grâce à une offre immobilière quantitative et qualitative, aux loyers maîtrisés dans un écosystème tertiaire de rang mondial, le quartier dispose de solides leviers d’attractivité vis-à-vis de l’enseignement supérieur. Au-delà des business schools, l’ouverture récente du Campus Cyber a favorisé l’arrivée d’écoles techniques : ELEVARE y a installé deux établissements dont l’école Gaming Campus installée sur 1 400 m2 dans la Grande Arche, et une école de cybersécurité sur 1 250 m2 sur le Parvis de La Défense.
Exemples d’écoles installées à La Défense par Elevare
La disponibilité, un facteur clé
La disponibilité des locaux est un paramètre majeur dans les recherches : les écoles privilégient une mise à disposition des locaux dans les 6 à 24 mois suivant les surfaces. Ceux-ci doivent, en effet, être en adéquation avec les rentrées scolaires. Ce facteur, conjugué à la localisation, est un élément essentiel pour séduire les écoles alors que l’offre disponible a tendance à augmenter.
Une tendance complémentaire se dessine : les écoles privilégient les actifs libérés par d’autres établissements, afin de bénéficier de locaux déjà ERP et donc disponibles rapidement. Procédant de cette logique, ELEVARE a installé plusieurs établissements sur des locaux libérés par des écoles, comme le CIEE (700 m² dans le 12e, 6 rue Legraverend) ou My Digital School (900 m² dans le 11e, 40 rue du Chemin Vert).
Exemples d’écoles installées par Elevare
Des valeurs locatives proches du marché des bureaux
Sur le plan financier, ELEVARE observe un loyer médian s’élevant à 430 €/m2/an (HT HC) avec des valeurs locatives oscillant entre 320 et 700 €/m2/an (HT HC). Celles-ci varient en fonction de la localisation, de la disponibilité et de l’état des locaux. La valeur locative des actifs neufs sur le marché parisien affiche une moyenne de 550 €/m2/an (HT HC). Sur le reste de l’Île-de-France, les transactions réalisées par ELEVARE à Champs-sur-Marne, Créteil ou Montigny-le-Bretonneux font ressortir des valeurs locatives similaires à celles des bureaux.
Des écoles plus sélectives
Le marché immobilier d’enseignement supérieur parisien reste solide : les établissements privés ont su faire preuve de résilience et poursuivent leur développement. Néanmoins, l’augmentation de l’offre tertiaire disponible autorise les écoles en recherche de locaux à se montrer plus exigeantes quant à leurs critères de sélection.
Leader du conseil en immobilier d’enseignement supérieur, ELEVARE poursuit l’accompagnement des établissements dans leurs projets de campus, sur Paris comme dans les principales régions étudiantes. ELEVARE accompagne également un nombre croissants d’opérateurs qui développent des projets de campus partout en France.